El Presidente del Fondo de Valores Inmobiliarios convocó a una oferta de acciones para construir el Boulevard Tolón, una ampliación de 3.000 mts2 de zona rental. No son pocos los que se sumaron a su idea de convertir Las Mercedes en una "pequeña Manhattan". Sucede que Horacio Velutini está convencido de que 2022 será un gran año para Venezuela.
Algo debe saber Horacio Velutini, presidente del Fondo de Valores Inmobiliarios, que el resto de los mortales venezolanos no sabe. No solo se le ha metido en la cabeza convertir la urbanización Las Mercedes en una suerte de Gran Vía de Madrid o una Times Square de Nueva York. También ha comenzado a dar pasos formales para lograrlo.
Semanas atrás convocó por ejemplo a una oferta pública del 4% de las acciones (OPA) del proyecto, que contempla una ampliación del centro Comercial Tolón Fashion Mall justo en uno de sus laterales (a lo largo y ancho de la avenida Copérnico). Unos 8.000 metros cuadrados de aceras y 3.000 de zona rental que, dice Velutini, terminarán por hacer sentir a todos que están en una “pequeña Manhattan”.
El, que tiene 60 años (nació el 20 de julio de 1961), que es hijo del ingeniero civil Ibrahim Velutini, uno de los grandes constructores del país; y que se graduó en la Universidad Santa María, cree ver un leve indicio de recuperación económica en el país. “Un punto de inflexión”, prefiere llamarlo. Así que ha convencido a unos cuantos como él de seguirle los pasos. No revela quiénes son, claro. Pero se atreve a hablar incluso de “sobredemanda” en la venta de los títulos de la obra. No importa que el panorama político esté más nublado que nunca. O que la hiperinflación ya sea un modus vivendi. Él jura que seguirá para adelante.
-Es verdad que usted parece saber algo que el resto de los mortales no sabemos…
-Yo no soy de los que se levanta y no tiene ánimo para nada, no solo aquí en Venezuela sino en otros países. Creo que son tiempos en los que hay que conectarse con energías positivas. Y nosotros estamos en esa línea: un poco optimistas y animados.
-La semana pasado dijo que el mercado inmobiliario, que es su área de experticia, había tocado finalmente un piso y que de alguna manera nos encontrábamos en una situación similar a la de 1992, un año en el que todo lucía promisorio…
-Yo no soy de los que cree que la historia se repite, pero sí pudiera haber una cierta similitud con estos tiempos porque en 1992, antes del golpe de estado y antes del speachment del presidente, había una economía en crecimiento. Y de repente llegó un evento político, un nuevo gobierno de corte más popular, y la crisis financiera, que fue monumental. En ese punto el negocio inmobiliario tocó su punto más bajo histórico. Un apartamento en La Tahona podía ser adquirido en ese entonces por 500$ el metro cuadrado. En 1994 podías comprar una oficina en Parque Cristal, que era uno de los lugares más emblemáticos de Caracas, por 1.000$ el metro cuadrado. Los dos grandes puntos de quiebre del mercado inmobiliario son: el famoso viernes negro de 1983 y la crisis financiera bancaria de 1994. Y ahora podrías replicarlo. En 2013 y 2014 estuvimos otra vez en ese ciclo de precios bajos. Y eso continuó hasta 2019, cuando volvió a tocar su punto más bajo en todos los segmentos: oficinas, comercios…
-¿Cuánto cuesta ese mismo metro cuadrado en La Tahona actualmente?
-Para que lo veas… Esos 500$ de 1994 son probablemente unos 750$ hoy. Ese es más o menos el precio de una vivienda clase media intermedia en estos momentos. En términos reales, estamos en los mismo valores del año 1994.
-Días atrás convocó a una oferta pública de acciones para la ampliación del centro comercial Tolón y crear lo que usted ha bautizado como “El boulevard Tolón”. Se dice que hubo incluso “una sobre demanda” en la compra de esos títulos. ¿Lo ve como un síntoma de reactivación del mercado?
-Yo lo que siento es que estamos en un punto de inflexión. No voy a decir que las cosas están mejorando, porque sé que eso le resulta antipático a un tipo de público. Pero sí pareciera que hay un punto de inflexión en el contexto del mercado inmobiliario. También en el mercado del retail. Ya inclusive el Credit Suisse habla de un crecimiento del 3% en el consumo privado. Y eso lo que muestra es que hay un cambio en la curva de la caída. Un leve indicio.
-¿Dónde ve usted esos síntomas?
-Eso se siente en la ciudad cuando la recorres. Independientemente de que puedas ver síntomas de decadencia económica. Lo veo en la recuperación de algunos espacios. Lo veo en transacciones a nivel de oferta de títulos valores. Lo veo en el mercado de valores… En el caso particular de nosotros, que estamos haciendo una emisión relativamente pequeña, del 4% de la empresa, y el título es muy demandado. Eso se entiende porque el que está analizando el mercado se da cuenta de que hay pocas alternativas de inversión en títulos valores de rentas variables; y se da cuenta también de que la ventaja que tiene el Fondo (de Valores Inmobiliarios) es que el activo subyacente del que compra la acción está respaldado con bloques y cemento. Los precios de los espacios inmobiliarios están iniciando una tendencia al crecimiento. Y si el pequeño aumento de consumo está generando algo de ingreso, esto pareciera entonces una buena apuesta.
-¿Cuánto es el valor de una acción del Fondo de Valores y cómo diría que se comporta esa acción en el lapso de un año?
-El mercado de valores se comenzó a reactivar en 2018 y 2019. Los retornos del mercado de valores estuvieron sustancialmente por encima de la devaluación en 2018. Así que quien compró una acción en el mercado en esos años, ganó más invirtiendo en acciones que con la devaluación y el tipo de cambio. Eso se revirtió en 2020. Probablemente con la demanda de los títulos no fue igual. Pero se ha recuperado en 2021 y, por ejemplo, el precio de una acción como la del Fondo ha crecido en 37% con respecto a la devaluación. O sea que una persona que compró una acción en diciembre, teóricamente tendría hoy un 37% más en términos de dólares.
-¿Qué cree que ha cambiado?
-Yo me pregunto qué ha cambiado con respecto a 2018. Se supone que la inestabilidad política está presente, que las sanciones están presentes, y que la hiperinflación también. Pero, ¿por qué la gente está invirtiendo? La respuesta que yo siempre he tenido a esto es que Venezuela interactúa con unos ahorros de venezolanos que están afuera. Unos ahorros extremadamente grandes. Y entonces hay un tipo en España al que le parece interesante la propuesta que le hace aquí un primo de abrir una (panadería) Granier en Las Mercedes. Y resulta que el tipo abre el local y vende más en Caracas que en Madrid. Bueno, esas son las paradojas venezolanas. Es verdad que hay unas dificultades más que claras, pero el comercio y los servicios han tenido un crecimiento importante. ¿Por qué? Primero, por el capital de venezolanos de afuera que ven oportunidad en comprar un apartamento o abrir un negocio en el centro comercial Tolón (Fashion Mall). Y segundo, tienes la interacción con las remesas, que le está dando un poder de compra al venezolano y que ahora tiene 200$ en el bolsillo que le mandó un familiar. Hay muchos sectores que se están rehabilitando. El farmacéutico, el hospitalario. Tú ibas en 2018 a una consulta médica y pagabas un dólar. Pero hoy ese mismo médico te pide 100$. Y si te está pidiendo esa suma es porque alguien se la está pagando. No sé si lo percibes, pero creo que estamos en un momento interesante, con una emoción distinta a la de años atrás. El espíritu es el de “let’s move on”, “vamos a ver cómo salimos adelante”. Creo que además estamos ante un cambio generacional importante. Hay una nueva generación que está soñando con cambiarlo todo. Con transformar al país de abajo hacia arriba. Y le está pidiendo ayuda a la generación que le precedió o sencillamente le pide que se aparte. Y yo creo que eso va a tener un efecto importante en lo económico y en lo político. Es una generación que está irrumpiendo con algo totalmente nuevo. Y eso favorece a las marcas nuevas. Nuestro reto, el de la generación anterior, es pensar cómo conectar con esa nueva dinámica y cómo estar vigente. La gran pregunta es cómo hacer para no lucir de 100 años….
-El Tolón es una vieja marca, pero es verdad que siempre fue muy sólida.
-No me gusta decirlo, porque soy una persona muy alejada del tema egocéntrico, pero el secreto de El Tolón ha sido mantenerse animado. En 2017 y 2018 todo el mundo empezó a decir que este país se había acabado, que ya no valía la pena por los controles y por la hiperinflación. En aquella oportunidad nosotros hicimos un plan a diez años. Dijimos: “Sabemos que no vamos a generar ingresos, pero podemos generar valor”. Lo que hicimos fue un option value. Nos mantuvimos vigentes de distintas maneras. Aprovechando nuestras marcas, por ejemplo, que atraen muchísimo por el tema fashion. Todo el mundo sabe que Venezuela tiene un option value altísimo. Nadie duda de que Venezuela vale muchísimo, pero la gente piensa que su recuperación no va a ser hoy. Yo pienso que sí. Y creo que 2022 va a ser extremadamente potente para el área comercial. No solo porque la gente va a regresar a las calles y va a aumentar el consumo. No solo porque van a aumentar las remesas. Sino porque la gente va a querer celebrar la vida. Nosotros no somos como los alemanes. Y cuando digan “¡partida!”, va a haber una celebración perenne. Por eso creo que es una buena oportunidad para levantar unas acciones y algo de capital para invertirlo en el boulevard Tolón.
-¿Cuánto es la ocupación de El Tolón Fashion Mall?
-Esa es una paradoja y quizás por eso nadie la cree: nosotros tenemos una ocupación del 98%. Los espacios están todos ocupados y tenemos prácticamente una lista de espera. Por eso es que nos parece acertado poder crecer con el boulevard que estamos desarrollando en conjunto con la Alcaldía (de Baruta). Es verdad que los permisos no los tenemos aún, pero en principio la Alcaldía está muy interesada en este proyecto porque es una buena oportunidad para que mejore el entorno, la ciudad, y el ambiente. Hemos creado incluso una asociación con los comerciantes de la calle Copérnico, porque ahí está un McDonald’s, un centro comercial, un centro joyero, pero también se está construyendo un hotel. Toda esa comunidad de comerciantes se ha unido a este proyecto que además va a estar conectado con la Plaza Alfredo Sadel, donde la gente va a poder estacionar su carro, subir una escaleras, y poder entonces caminar por el boulevard. Nosotros estimamos que unas 400 mil personas visitaron el Tolón mensualmente en 2019. Y creemos que en 2022 no solo vamos a regresar a volúmenes similares, sino que podremos duplicarlos con el boulevard.
-Ha dicho que Las Mercedes es prácticamente un centro comercial…
-Las Mercedes es extremadamente potente. Se han construido más de 250 mil metros cuadrados de nuevos espacios de oficinas. Tomará un tiempo para que sean ocupadas, pero cuando ocurra Las Mercedes será el foco comercial de Venezuela. Sin lugar a dudas. Imagínate todas esas torres funcionando, con un metro que va a llegar frente al Tolón.
-El problema es que si algo ha demostrado la pandemia es que el teletrabajo llegó para quedarse y, según los expertos, los edificios de oficinas tendrán que ingeniárselas para no convertirse en elefantes blancos.
-Es verdad que se sobre construyó un poco el área de oficinas. Pero la tendencia va a ser ahora a la vivienda. O de edificios multiusos: viviendas y oficinas. Las Mercedes se va a convertir en un lugar de high-end. Como una pequeña Manhattan. Todo lo que se construya allí va ser muy costoso. Nueva York es tan poderoso porque hay millones de personas que caminan por pequeños espacios. Y a lo mejor hay un tipo que va a entrar a una heladería y va a gastar apenas un dólar. Pero seguro a su lado hay otro tipo que va a comprar una cartera de 5.000 dólares. Ese movimiento es lo que va a generar que Las Mercedes sea precisamente como te digo: una pequeña Manhattan.
-Ha explicado que el boulevard Tolón implicará una ampliación de 3.000 metros
-El boulevard está dividido en etapas. En la primera se van a construir 8.000 metros cuadrados de acera y eso le va a agregar espacio a los diferentes locales. A nosotros nos va a incorporar unos 3.000 metros cuadrados de terrazas para que la gente pueda poner sus mesas y sentarse. Porque todos los restaurantes que dan servicio hacia adentro del centro comercial, ahora lo darán hacia fuera. Pero lo que más nos interesa es el flujo, porque pensamos que el movimiento de gente de esa pequeña Manhattan va a ser extremadamente grande. Cuando te paras a las 6:00 de la mañana en la esquina de Chacaito puedes ver hoy a 200 mil personas caminando hacia allá. Nosotros estamos apostando a ese flujo de gente.
-La construcción del boulevard implicaría una restricción del tránsito…
-Sí, porque actualmente tienes tres canales y se eliminarían dos. Ya de por sí están eliminados dos, porque la gente estaciona en la calle. Queda un solo canal que irá por el medio. Lo bonito es que se levantará la acera y todo quedará a nivel de calle. Será como la Gran Vía de Madrid. O como Times Square.
PUBLICADO: 08 de junio de 2021