Aunque parezca increíble, hay activos baratos en Venezuela. Los metros cuadrados de oficinas y comercios saltan a la vista como oportunidades, según el cristal a través del que se miren.
De acuerdo con un estudio presentado por el Fondo de Valores Inmobiliarios (FVI) al Consejo Nacional de Promoción de Inversiones (Conapri) los precios de las oficinas y locales comerciales se mantendrán bajos, en alrededor de USD 1.000 por metro cuadrado, durante algunos años más, debido a la sobreoferta existente, especialmente en Caracas.
"Hoy existen, en Chacao y Las Mercedes, 390.000 metros cuadrados (mts2) de oficinas terminadas o en proceso de finalización, y si a esto le sumamos otros sectores del Área Metropolitana de Caracas se llega a 500.000 mts2. Esto sin incluir la Torre Este de Parque Central que está desocupada. Con una demanda de 7.000 mts2 de ventas anuales difícilmente se podrá absorber este inventario en el corto y mediano plazos. Se construyó como si se estuviera en una economía en crecimiento de USD 350.000 millones de PIB, cuando hoy tal vez el tamaño de la economía no supere los USD 120.000 millones", señala el estudio del FVI.
El análisis de la empresa de inversiones reconoce que "la caída de los precios es una calamidad para muchos, pero sin duda también una oportunidad para quien tenga el deseo de invertir". Sin duda, esto resulta claro para quien puede esperar un proceso de revalorización en el mediano plazo, pero debe advertirse que la situación económica plantea retos adicionales si se quiere rentabilizar, por ejemplo, una propiedad comercial, a través de su utilización.
En todo caso, algunas empresas que obtuvieron grandes flujos en bolívares durante los años pasados hicieron fuertes inversiones en el sector inmobiliario como mecanismo de cobertura ante las dificultades para obtener divisas.
Con la historia a favor
No es esta la primera coyuntura de precios bajos en el mercado inmobiliario, de manera que cabe esperar una revaluación de estos activos que será importante en la medida en que la economía comience a recuperarse, a partir de una circunstancia que ahora es impredecible, pero que, en todo caso, cabe suponer que ocurrirá.
En los últimos 35 años, la dinámica de los precios de los metros cuadrados de oficinas y comercios ha sido muy determinada por los vaivenes del mercado petrolero, que le transmitió al mercado inmobiliario un componente importante de volatilidad.
"El año 1983 marcó el fin del primer boom petrolero venezolano, lo cual tuvo como consecuencia una caída en los precios de las oficinas AAA que se desplomaron de USD 7.000 por m2 a USD 1.000, en 1994. En tan solo 10 años los precios cayeron 85%, situación que se agravó cuando la crisis bancaria dejó al descubierto un importante inventario de oficinas y locales comerciales en manos de una banca que se había convertido en promotora y constructora. En los años 90, ocurrieron casos de venta de oficinas a precios significativamente bajos, como el caso de la Torre Parque Cristal (lo mejor de Caracas para ese entonces) cuando se llegaron a vender espacios en apenas USD 500 por m2", recuerda el análisis del Fondo de Valores Inmobiliarios.
Cuando el segundo gobierno de ex presidente Rafael Caldera (1993-1999) decidió retomar el proceso de liberalización económica abortado en 1992, luego de los dos intentos de golpe de estado secuelas indirectas del llamado "Caracazo" de 1989, la demanda de las oficinas y locales comerciales comenzó a recuperarse, aunque se concentró más en el alquiler.
"Esa fue la gran oportunidad que vio Fondo de Valores Inmobiliarios (FVI): comprar oficinas a precios bajos para alquilarlas a transnacionales o empresas de servicios que crecían con ímpetu en ese tiempo", puntualiza el reporte.
"En el caso de los centros comerciales ocurrió algo similar. El visionario Salomón Cohen y sus hijos revolucionaron el mercado de los centros comerciales, con una apuesta atrevida con el proyecto Sambil Caracas, cuya filosofía giraba alrededor de locales para el alquiler, en lugar de la venta, que se convirtieron en un éxito. Esto atrajo a otros promotores al mercado de centros comerciales y a muchos comerciantes deseosos de alquilar, de todo tipo de marcas (especialmente extranjeras), como: Zara, MNG, entre otras".
De nuevo en boom
El ex presidente Caldera dejó el poder con precios petroleros apenas superiores a USD 10 por barril; sin embargo, la suerte le sonrió a su sucesor, el ex presidente Hugo Chávez, quien, luego de una primera etapa de ajustes y restricciones fiscales, pudo gobernar en medio de un nuevo boom de las cotizaciones del crudo.
"El segundo boom petrolero hizo que los precios de las oficinas tipo AAA recuperaran su valor a un promedio de USD 2.500 por metro cuadrado y, en el caso de los locales comerciales a USD 5.000, lo que produjo un crecimiento del mercado de 400% en 2004", recuerda el FVI aquellos tiempos felices.
Sin embargo, la fiesta terminó y no porque los precios de los hidrocarburos se desinflaran catastróficamente, sino por los desajustes macroeconómicos en medio de un clima de extrema conflictividad social y política.
El control de cambio implantado en 2003 "generó una alta liquidez en moneda nacional que buscaba resguardarse en inmuebles (especialmente en oficinas y centros comerciales). Por otra parte, se tenía una economía de puerto, basada generalmente en la importación, haciendo que se pasara de importaciones de USD 13.000 millones en 1999 a USD 65.000 millones en 2012, hecho que se reflejó en tiendas abarrotadas con productos importados, lo que derivó en todo tipo de distorsionesde precios en el sector inmobiliario".
En consecuencia, las oficinas AAA pasaron a cotizarse en un promedio de USD 5000 por m2, con un rango máximo que llegó a USD 7.000, mientras que el metro cuadrado de locales comerciales, se llegó a transar hasta en USD 10.000 por metro cuadrado.
"La gran diferencia con respecto al anterior boom petrolero, fue que las transacciones cayeron. Había precios altos, pero poca profundidad; se trataba de una burbuja. En los años 90 y principios de la década de 2000, se comercializó un promedio de 40.000 mts2 al año; mierntras que en el año 2017 se vendieron 7.000 mts2 de oficinas".
Por supuesto, la burbuja explotó con un saldo muy grande de metros cuadrados construidos, o en construcción, que no tienen una demanda clara y que, además, si se miran las expectativas para los próximos 12 meses, pareciera que la economía no respaldará una recuperación de la demanda de inmuebles para alquilar y, muchos menos, para comprar.
La lógica de la inversión inmobiliaria está atada a una percepción de riesgo relativamente bajo, de allí que históricamente estos activos hayan funcionado como herramientas de protección patrimonial, de resguardo del valor; sin embargo, el mercado venezolano se ha convertido en un escenario de alto riesgo para cualquier inversión.
Una parte importante de este inventario "frío" de metros cuadrados de oficinas y locales comerciales permanece inactivo y sin generar rentabilidad a sus propietarios, aunque sí importantes gastos de mantenimiento, por lo que el FVI ha generado una estrategia de inversión en acciones basadas en este tipo de activos que permite monetizar en la Bolsa de Valores estas propiedades.
PUBLICADO: 07 de noviembre de 2018